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Conservación y mantenimiento del edificio

Antecedentes.-

Conforme la LEY 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 7, sobre la documentación de la obra ejecutada, dice:

Una vez finalizada la obra, el proyecto con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Artículo 16. Los propietarios y los usuarios

1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Acciones necesarias para la conservación y mantenimiento del edificio:

  • Realizar un Plan de mantenimiento y conservación del edificio.
  • Realizar las inspecciones reglamentarias establecidas en el Plan.
  • Documentar en la vida útil del edificio, todas las intervenciones.

De conformidad con lo previsto en el Código de la Edificación, CTE, aprobado mediante RD 314/2006 de 17 de Marzo, en su artículo 8, establece que :

1.“El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto”.

2. “ El edificio debe de conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento:

A)  Llevándose a cabo, el Plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y sus instalaciones.

B)  Realizándose las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.

C)  Documentándose a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.”

Del uso y mantenimiento del edificio

La regulación del uso y mantenimiento del edificio tiene como primer objetivo documentar y dar las instrucciones para su uso y actividades de mantenimiento. El uso correcto del edificio es un factor preponderante que afecta a su durabilidad. La actividad de mantenimiento preventivo permite que los edificios se adecuen a las necesidades de los usuarios y prolongar la vida útil de la edificación, optimizándose los recurosos económicos disponibles.

“Del buen uso dispensado del edificio y del cumplimiento de los requisitos de mantenimiento a realizar, dependerá en gran medida el inevitable ritmo de envejecimiento de nuestro edificio”.

El Libro del Edificio

El libro del edificio deberá existir en toda intervención de edificación. Los beneficios que suponen el conocimiento del edificio y las operaciones de mantenimiento han de repercutir positivamente en los edificios que al ser rehabilitados, favorecen una nueva etapa útil.

El libro del edificio estará compuesto por una documentación que contendrá información de naturaleza administrativa, jurídica, técnica, de uso y mantenimiento; así como las instrucciones de emergencia y plan de emergencia en su caso.

Durante la vida útil del edificio habrán de aportarse los datos, operaciones y acciones que se vayan efectuando.

Plan de conservación y mantenimiento del edificio

El plan de conservación y mantenimiento es un documento que mediante una evaluación de los componentes del edificio, proporciona información sobre el estado general de los elementos comunes, y determina las actuaciones de mantenimiento necesarias para que el edificio cumpla con sus características de seguridad, funcionalidad y estética, a lo largo del tiempo.

Objeto

El objeto del plan de conservación y mantenimiento es alcanzar un conocimiento del estado general de conservación del edificio en sus aspectos de seguridad, funcionales y estéticos con la finalidad de adoptar las medidas necesarias para su conservación y mantenimiento.

La clave del éxito, es precisamente la inspección técnica sistematizada, que permita conocer en todo momento, el estado general de la edificación y su evaluación.

Metodología

El proceso cronológico a seguir en la conservación y mantenimiento del edificio sería:

  1. Uso y Mantenimiento
    • Uso.
      • Descripción de los elementos
      • Prescripciones
      • Precauciones
      • Prohibiciones
    • Mantenimiento.
      • Persona encargada.
      • Periodicidad: anual, mensual, etc
      • Trazabilidad del proceso: inspección, programación documentada y archivada que se anexará al Libro del Edificio.
  2. Inspección
    • Ordenanza municipales sobre conservación y rehabilitación
    • Los propietarios de edificios:
      • Deberán mantenerlos
      • Deberán realizar las obras necesarias
    • El propietario ha de contratar un técnico competente para que lleve a cabo la inspección y cumplimente la documentación necesaria.
    • Aspectos fundamentales a inspeccionar:
      • Estado de la estructura y cimentación
      • Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos que puedan suponer peligro a la vía pública.
      • Estado de las cubiertas.
      • Estado de las redes de suministro y evacuación.
    • Inspección:
      • Inspección ocular
      • Pruebas para comprobar los daños y procesos patológicos que puedan afectar al edificio.
    • Resultados:
      • Favorables
      • Desfavorables: Orden de ejecución y medidas a adoptar. Informe complementario detallado.
  3. Intervención
    • Zona inferior: Cimentaciones, zapatas, arquetas, etc.
    • Zona superior: Cubiertas, limas, canalones, cumbreras, etc.
    • Zona intermedia: Instalaciones, fachadas, afecciones estructura, etc.

Bibliografía: 

  • LEY 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  • Código de la Edificación, CTE, aprobado mediante RD 314/2006 de 17 de Marzo.
  • Código de la vivienda de la Comunidad Valenciana.
  • Mantenimiento y rehabilitación de edificios. Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid.

Redactado por Fernando Antón

 

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Fernando Vicente Antón Baeza. Arquitecto Técnico. Ingeniero de Edificación. Colegiado nº 01887.
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